Рынок недвижимости продолжает развиваться, несмотря на экономический кризис. Это связано с тем, что во время кризиса люди стараются вкладывать денежные средства именно в недвижимость, но мало кто имеет возможность приобрести квартиру, поэтому люди вкладываются в долевое строительство.
Вкладывание денег в долевое строительство связано с определенным риском. Далеко не каждый застройщик может выполнить свои обязательства в полном объеме в нынешней экономической обстановке. В связи с этим за участниками долевого строительства закреплено право на получение неустойки, если застройщик нарушил условия договора. Право на получение компенсации закреплено в Федеральном законе №214, но мало кто из граждан знает о том, как взыскать неустойку с застройщика и именно об этом мы будем говорить в данной статье.
Содержание:
Когда можно взыскать неустойку
Может показаться, что потребовать неустойку с застройщика можно за любое нарушение условий договора, но это далеко не так. Денежная компенсация положена только за нарушение срочных обязательств, к которым относятся:
- Передача готового объекта после истечения срока, указанного в договоре;
- Устранение недостатков, допущенных застройщиком на этапе строительства объекта недвижимости.
Основным обязательством застройщика является своевременная сдача готового объекта, но иногда срок строительства может быть увеличен. В таком случае заключается дополнительное соглашение, согласно которому срок сдачи объекта сдвигается. Такое соглашение не может быть заключено непосредственно перед первоначальной сдачей объекта.
Застройщик обязан предварительно известить покупателя о возможных изменениях срока сдачи объекта. Извещение должно быть направлено в письменном виде и в нем должно быть указано предложение о заключении дополнительного соглашения для установления новых сроков сдачи.
Такая практика достаточно часто используется нерадивыми застройщиками для того, чтобы не выплачивать своим клиентам неустойку, так как после подписания такого соглашения покупатель лишается права на получения неустойки.
Взыскать неустойку с застройщика можно и в случае несоответствия квартиры критериям качества, которые установлены в договоре. Застройщик обязан устранить все выявленные недостатки в установленный срок, либо выплатить компенсацию, которая может представлять собой:
- Уменьшение итоговой стоимости квартиры;
- Покрытие расходов на устранение выявленных недостатков;
- Устранение допущенных недостатков.
Если же при строительстве были допущены серьезные нарушения, которые могут сказаться на безопасности проживания в будущей квартире, то покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать выплатить вложенные денежные средства.
Потребовать от застройщика устранения недостатков можно в течение гарантийного срока, который установлен на законодательном уровне и составляет 5 лет на объект строительство и 3 года на инженерные коммуникации.
Способы взыскания неустойки
Взыскать с застройщика неустойку можно несколькими способами. Всё зависит от того, идет ли застройщик на контакт и желает ли он устранить недостатки или их компенсировать. Решить сложившуюся проблему можно двумя способами:
- В досудебном порядке;
- Обратившись в суд.
Наиболее действенным способом является именно обращение в суд, но перед этим желательно соблюсти претензионный порядок и постараться урегулировать вложившуюся ситуацию в досудебном порядке. Если застройщик осознает свою вину, то он скорее устранит недостатки или выплатит неустойку, чем будет судиться и тратить нанимать юристов в заранее проигрышном деле.
Обращение к застройщику в досудебном порядке
Очень часто вопрос с выплатой неустойки можно решить в досудебном порядке. Для этого достаточно составить письменную претензию в свободной форме и передать её своему застройщику. При составлении претензии достаточно соблюсти определенные правила написания и указать всю необходимую информацию.
Претензия должна состоять из следующих частей:
- Преамбула. Включает в себя адрес полное наименование фирмы, занимающейся строительством, личные и контактные данные дольщика;
- Основная часть. Данная часть является основополагающей. В ней указывается ссылка на заключенный договор, подтверждение оплаты, перечень выявленных нарушений при строительстве, способы и сроки их устранения, расчет неустойки и ссылка на закон, подтверждающий законность предъявляемых требований;
- Просительная часть. В ней указывается итоговая сумма запрашиваемой неустойки, приводится размер понесенных убытков (например, аренда квартиры в связи с затягиванием срока сдачи объекта) и размер нанесенного морального вреда.
Также к претензии следует приложить доказательства, подтверждающие наличие недостатков. Это могут быть фотографии, видео материалы или заключение независимого эксперта.
После того, как претензия будет готова, и будут собраны все необходимые документы, нужно обратиться к застройщику. Он обязан принять претензию, а заявитель должен получить доказательства, подтверждающие факт передачи.
Для этого следует подготовить дополнительный экземпляр претензии, на котором застройщик должен поставить подпись в качестве подтверждения о приеме. Если же документы были отправлены по почте, то подтверждением передачи будет являться почтовая квитанция или документы из транспортной компании.
Обращение в суд
Если застройщик не ответил на поданную претензию, или ответ не является удовлетворительным, то остается обращаться в суд с исковым заявлением. Стоит сказать, что иск может быть подан в мировой или районный суд. Все зависит от размера предъявляемого иска. Если размер компенсации составляет менее 50 тысяч рублей, то иск следует подавать в мировой суд, во всех остальных случаях нужно обращаться в районные суды.
Само исковое заявление не сильно отличается от претензии, которая подается застройщику. Основная и просительная часть остается без изменений, а в шапке документа указывается полное наименование суда, данные истца и ответчика, а также размер иска.
Наиболее существенным отличием иска является список прилагаемых документов. Подготовке доказательной базы нужно уделить пристальное внимание и к иску следует приложить следующие документы:
- Договор с компанией застройщиком;
- Подтверждение оплаты недвижимости;
- Акт взаиморасчета;
- Акт приема-передачи недвижимости;
- Копия претензии, направленной застройщику;
- Ответ застройщика (при наличии);
- Подтверждение расходов по причине несоблюдения сроков (например, договор найма квартиры);
- Дополнительный экземпляр иска с прилагаемыми документами для передачи застройщику.
Вынесение решения и его исполнение
Если истец всё сделал правильно и предоставил достаточное количество доказательств, то судья удовлетворит его требования. Стоит понимать, что застройщик может проигнорировать судебное решение и для взыскания неустойки с застройщика нужно получить исполнительный лист (если застройщик не выплатил денежные средства в течение 10 дней после вынесения решения).
Передача исполнительного листа в банк или в Федеральную службу судебных приставов позволяет истребовать с застройщика установленный размер денежных средств.
